전세사기 피해자 결정 신청 방법｜인정 요건·지원 내용과 11월 최소보장제

전세보증금을 돌려받지 못했고 같은 집주인에게 피해를 본 임차인이 여럿이라면, 전세사기피해자법에 따라 국토교통부에 '전세사기피해자' 결정을 신청할 수 있습니다. 신청은 피해주택이 있는 시·도가 받아 조사하고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의해 결정합니다. 2026년 10월 기준 신청 기한은 2027년 5월 31일이며, 2025년 5월 31일까지 계약을 맺은 임차인이 대상입니다.

결정을 받으면 LH의 피해주택 매입과 경매차익 지원, 경·공매 유예, 저리 대환대출, 긴급 주거지원 같은 제도를 이용할 수 있습니다. 여기에 2026년 4월 국회를 통과한 개정법에 따라 2026년 11월 13일부터는 경·공매 뒤 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 채워 주는 '최소보장제'가 시행됩니다.

이 글은 반환보증에 가입하지 않았거나 보증으로 해결되지 않아 이미 피해를 입은 임차인을 기준으로, 결정을 받기 위한 요건과 절차, 결정 전에 먼저 챙겨야 할 일, 결정 후 받을 수 있는 지원을 2026년 10월 기준으로 정리합니다.

전세사기피해자로 인정받으려면 4가지 요건이 필요합니다

특별법의 지원을 모두 받으려면 아래 네 가지 요건을 함께 갖춰야 합니다. 서울특별시 주거정보 안내를 기준으로 정리했습니다.

① 대항력과 확정일자

주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추고, 임대차계약서에 확정일자를 받은 상태여야 합니다. 임차권등기를 마쳤거나 전세권을 설정한 경우도 인정되며, 이중으로 임대차계약이 맺어진 피해자도 신청할 수 있습니다.

② 보증금 5억원 이하

임대차보증금이 5억원 이하여야 합니다. 다만 시·도의 여건과 피해자의 사정에 따라 2억원 범위 안에서 상한을 조정할 수 있도록 되어 있어, 5억원을 조금 넘는 경우라도 관할 시·도에 먼저 문의해 볼 필요가 있습니다.

③ 다수 임차인의 피해 발생 또는 예상

임차인 2명 이상이 보증금을 돌려받지 못했거나 돌려받지 못할 것으로 예상되어야 합니다. 임대인의 파산이나 회생절차 개시, 임차주택에 대한 경매·공매 개시(세금 체납으로 인한 압류 포함), 임차인이 지급명령이나 판결 같은 집행권원을 확보한 경우 등이 근거가 됩니다.

④ 보증금을 돌려줄 의도가 없었다고 의심할 만한 사정

임대인 등에 대한 수사가 시작되었거나, 임대인이 임차인을 속인 정황이 있거나, 반환 능력이 없는 사람에게 주택 소유권을 넘겼거나, 반환 능력 없이 주택을 대거 사들인 경우 등이 예시로 안내되어 있습니다. 실무에서 가장 다툼이 많은 요건이므로 수사 관련 서류나 진술서를 꼼꼼히 준비하는 것이 좋습니다.

요건을 일부만 갖춘 경우의 지원 범위

네 가지를 모두 갖추지 못했다고 해서 지원이 전혀 없는 것은 아닙니다. 충족한 요건의 조합에 따라 받을 수 있는 지원의 범위가 달라집니다.

충족한 요건	대표적인 상황	받을 수 있는 지원
①~④ 모두	대항력·확정일자를 갖추고 경·공매 등 피해가 진행 중	특별법상 모든 지원 (경·공매가 이미 끝난 임차인은 ①·③ 요건 제외)
②·④	대항력은 없지만 주택에 살고 있음	일반 금융지원, 긴급복지지원 (경·공매 특례는 제외)
①·③·④	주택에 살고 있고 계약이 유효함	조세채권 안분 지원

반대로 보증보험에 가입해 보증금을 돌려받을 수 있는 임차인, 보증금 전액이 최우선변제 소액보증금 이하인 임차인, 대항력이나 우선변제권으로 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있는 임차인은 적용 대상에서 빠집니다. 반환보증에 가입했다면 특별법보다 보증 이행 청구가 먼저이므로 전세보증금 반환보증 가입 조건｜HUG·HF·SGI 차이와 신청 기한을 함께 확인하시기 바랍니다.

신청 절차와 처리 기간: 시·도 조사 후 위원회가 결정합니다

결정 신청은 온라인 '전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)'이나 피해주택이 있는 시·군·구 창구에서 할 수 있습니다. 서울시 안내에 따르면 이사를 해 주소지가 바뀌었더라도 피해주택이 있는 자치구에 신청하면 됩니다. 접수된 서류는 광역시·도가 조사하고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의해 결정합니다.

단계	담당	처리 기간(서울시 안내 기준)
신청 접수	피해주택 소재지 시·군·구 또는 온라인	수시
사실 조사	광역시·도	신청일부터 30일 이내
심의·결정 및 결정문 송달	국토교통부 전세사기피해지원위원회	안건 상정 후 30일 이내 (15일 연장 가능)
이의신청	국토교통부	결정문 송달일부터 30일 이내 신청, 20일 이내 재심의 결과 통보
개별 지원 신청	LH, HUG, 은행 등 각 기관	결정 후 임차인이 직접 신청

필요 서류

모든 신청인이 내야 하는 서류는 결정 신청서, 임대차계약서 사본, 개인정보 수집·이용 동의서이며, 행정정보 공동이용에 동의하지 않으면 주민등록표 초본도 냅니다. 여기에 해당하는 사람만 임대인의 파산·회생 결정문, 경매·공매 개시 서류(분실 시 등기사항전부증명서로 대체), 지급명령이나 판결 같은 집행권원, 임차권등기 관련 서류, 임대인 수사 관련 서류(사건사고사실확인원, 수사결과통지서 등), 진술서를 추가로 냅니다. 방문 신청 때는 신분증을 반드시 지참해야 합니다.

신청 기한과 적용 대상 계약

특별법은 원래 2025년 5월 31일까지 효력을 갖는 한시법이었으나, 2025년 5월 1일 국회를 통과한 개정으로 2027년 5월 31일까지 2년 연장되었습니다. 다만 연장된 법도 2025년 5월 31일까지 임대차계약을 맺은 임차인에게만 적용되므로, 그 이후 새로 계약한 임차인은 특별법 대상이 아닙니다. 2026년 10월 현재 추가 연장이 확정되었다는 공식 발표는 확인되지 않았으므로, 대상이라면 기한을 기다리지 말고 서둘러 신청하는 편이 안전합니다.

결정 전에 임차인이 먼저 해야 할 일

결정까지는 접수부터 두 달 가까이 걸릴 수 있습니다. 그 사이 권리를 잃지 않으려면 다음 일을 먼저 챙겨야 합니다.

임차권등기명령으로 대항력 지키기

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐 두는 것이 기본입니다. 등기가 되면 이사를 가거나 전입신고를 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 2023년 7월 19일부터는 임대인에게 명령이 송달되기 전이라도 등기를 할 수 있게 바뀌어, 집주인이 연락을 끊어도 절차가 막히지 않습니다. 임차권등기는 결정 신청의 첫 번째 요건을 입증하는 서류로도 쓰이고, 대환대출이나 전세피해지원센터 지원을 받을 때도 요구되는 경우가 많습니다.

경·공매가 시작됐다면 유예·정지 신청 검토

특별법에는 피해주택의 경매나 공매를 일정 기간 미룰 수 있는 특례가 있습니다. 경매는 매각기일 전, 공매는 매각결정기일 전에 서류가 관할 기관에 도착해야 하므로, 매각 일정이 잡혔다면 HUG 전세피해지원센터에 바로 문의하는 것이 좋습니다. HUG의 유예·정지 안내는 특별법상 피해자로 결정된 사람을 대상으로 하므로, 경매가 진행 중이라면 결정 신청을 하루라도 빨리 하는 것이 중요합니다. 유예·정지가 되면 그다음 날부터 1년 이내의 기간 동안 매각이 미뤄집니다.

체크리스트: 결정 신청 전 준비

• ☐ 전입신고와 확정일자가 언제 되었는지 주민등록초본·계약서로 확인했다
• ☐ 계약이 끝났다면 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료 여부를 등기부로 확인했다
• ☐ 등기사항전부증명서를 떼어 경매·공매 개시, 압류, 신탁 여부를 확인했다
• ☐ 같은 임대인에게 피해를 본 다른 임차인이 있는지, 피해자 모임이 있는지 알아봤다
• ☐ 임대인을 고소했다면 사건사고사실확인원 등 수사 관련 서류를 발급받았다
• ☐ 반환보증 가입 여부를 확인했다(가입했다면 보증 이행 청구가 먼저)
• ☐ 계약일이 2025년 5월 31일 이전인지, 신청 기한(2027년 5월 31일)을 확인했다

피해자로 결정되면 받을 수 있는 지원 (2026년 10월 기준)

LH 피해주택 매입과 경매차익 지원

피해자가 우선매수권을 LH 같은 공공주택사업자에게 넘기면, LH가 경매로 피해주택을 사들입니다. LH가 매긴 감정가와 실제 낙찰가의 차이를 '경매차익'이라 하는데, 이 차익을 피해자의 임대료로 쓰는 구조입니다. 피해자는 살던 집에서 공공임대주택으로 최장 10년간 임대료 부담 없이 거주할 수 있고, 원하면 그 뒤에도 공공임대 수준의 임대료를 내고 10년을 더 살 수 있습니다. 바로 이사를 원하면 경매차익을 받고 퇴거하는 방식도 선택할 수 있습니다. 2026년 개정으로 피해주택이 매각됐지만 공공이 사들이지 못한 피해자에게는 대체 공공임대주택을 제공하는 근거도 마련되었습니다.

저리 대환대출

피해주택에 계속 살면서 기존 전세대출을 주택도시기금 재원의 '전세피해임차인 버팀목 전세대출(대환)'로 갈아탈 수 있습니다. 은행 안내 기준으로 무주택 세대주이면서 부부합산 연소득 1.3억원 이하이고, 보증금 30% 이상 피해를 입었거나 임차권등기를 마치는 등 전세피해 유형에 해당해야 합니다. 한도는 최대 4억원 이내에서 기존 대출 잔액, 보증금의 80%, 보증기관 한도 중 가장 적은 금액이며, 금리는 소득 구간에 따라 다르고 국토교통부 고시로 바뀔 수 있습니다. 일반 버팀목 대출의 구조는 버팀목 전세자금대출 조건 총정리에서 확인할 수 있습니다.

긴급 주거지원과 법률·심리 지원

경·공매 낙찰로 집을 비워야 하는 등 주거지원 사유가 확인되면 LH 긴급 주거지원을 받을 수 있습니다. 인천시 안내 기준으로 6개월 단위로 최대 2년까지 거주할 수 있고, 임대료는 시세의 30% 수준이며 입주 전에 6개월분을 미리 냅니다. 또한 국토교통부 피해자 결정을 받았거나 HUG 피해확인서를 가진 임차인은 보증금 반환 소송, 가압류, 형사 사건 등에 대해 변호사 수임료를 250만원 한도로 지원받을 수 있고, 피해주택 동거인까지 포함한 심리상담 지원도 운영되고 있습니다.

2026년 개정: 11월 13일부터 보증금 3분의 1 최소보장

기존 경매차익 방식은 낙찰가가 높게 형성되면 차익이 줄어 지원도 줄어드는 한계가 있었습니다. 이를 보완하려고 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 개정법은 '최소보장제'를 도입했고, 시행령 개정안이 2026년 10월 6일 국무회의를 통과해 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 이 글을 쓰는 2026년 10월 23일 현재는 시행 직전 단계입니다.

최소지원금 계산 방식

경·공매 뒤 피해자가 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 지급합니다. 회수액에는 최우선변제금 등 배당으로 받은 돈, 보증금 반환채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액이 포함됩니다. 지급과 정산은 LH가 맡고, LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부를 결정해 알려야 하며 부득이한 경우 30일 이내로 한 번 연장할 수 있습니다. 결과에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 이미 경·공매가 끝난 피해자도 대상이 될 수 있으며, 지원금은 양도나 압류, 담보 제공이 금지됩니다.

시나리오 1: 경매가 끝났는데 회수액이 적은 경우

국토교통부 설명 자료의 예시를 바탕으로, 예를 들어 보증금 1억5천만원인 피해자가 경매 배당으로 2천만원, 경매차익으로 1천만원을 받았다고 가정하면, 지금까지 회수한 금액은 3천만원입니다. 개정 후 최소보장액은 보증금의 3분의 1인 5천만원이므로 국가가 차액 2천만원을 추가로 지급합니다. LH 매입을 요청한 경우에는 경매차익이 산정된 뒤에, 그렇지 않은 경우에는 처분 절차가 끝난 뒤에 신청합니다.

시나리오 2: 신탁사기로 경매가 길어지는 경우

소유권이 신탁회사에 넘어간 집을 집주인이 신탁사 동의 없이 임대한 '신탁사기'나 무권계약 피해자는 소송과 경매가 오래 걸리는 경우가 많습니다. 이런 피해자에게는 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부나 일부를 먼저 주고 나중에 정산하는 '선지급·후정산'이 적용됩니다. 예를 들어 보증금 1억5천만원인 신탁사기 피해자가 그동안 임대료 지원으로 1천만원을 받았다고 가정하면, 최소보장액 5천만원에서 1천만원을 뺀 4천만원을 먼저 받을 수 있습니다. 선지급은 LH 매입이나 주택 처분이 끝나기 전에 신청해야 합니다.

시나리오 3: 계약 만료 후 집주인이 연락을 끊은 경우

예를 들어 보증금 2억원 빌라에 사는 임차인이 계약 만료 후 보증금을 받지 못했고, 같은 건물 다른 세대도 같은 상황이며 집이 경매에 넘어갔다고 가정하면, 먼저 임차권등기명령으로 대항력을 지킨 뒤 결정 신청을 하는 순서가 됩니다. 다수 피해와 경매 개시로 ③ 요건은 비교적 입증하기 쉽지만, ④ 요건은 임대인에 대한 고소와 수사 개시 여부가 중요하게 작용하므로 피해 임차인들이 함께 고소하고 관련 서류를 확보해 두는 것이 도움이 됩니다.

추가로 반환해야 하는 경우와 과태료

최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하면, 필요 없게 된 금액을 신고하고 돌려줘야 합니다. 기한 안에 반환하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3천만원의 과태료가 부과될 수 있으므로, 이후 배당이나 반환을 받으면 LH에 바로 알리는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

HUG 전세피해확인서와 특별법 피해자 결정은 같은 것인가요?

다릅니다. HUG 전세피해확인서는 전세피해지원센터에서 발급하는 확인서로 대환대출, 긴급 주거지원, 법률 지원 등을 이용할 때 쓰입니다. 특별법 피해자 결정은 국토교통부 위원회의 결정이며, 경·공매 특례, LH 매입과 경매차익, 최소보장제 같은 특별법상 지원은 이 결정을 받아야 이용할 수 있습니다.

결정 신청이 부결되면 어떻게 하나요?

결정문을 송달받은 날부터 30일 안에 국토교통부에 이의신청을 할 수 있고, 국토교통부는 20일 안에 재심의 결과를 알려야 합니다. 부결 사유가 증빙 부족이라면 수사 진행 상황이나 다른 임차인의 피해 사실처럼 보완할 수 있는 자료를 추가해 다시 판단을 받는 방법도 검토할 수 있습니다.

이미 이사를 나왔는데도 신청할 수 있나요?

임차권등기를 마쳤다면 이사를 가도 대항력이 유지되므로 요건을 충족할 수 있습니다. 경·공매가 이미 끝난 임차인은 ① 대항력 요건과 ③ 다수 피해 요건이 제외되므로 신청할 수 있습니다. 신청은 현재 주소지가 아니라 피해주택이 있는 지역 기준으로 합니다.

2025년 6월 이후에 계약했다면 지원을 전혀 못 받나요?

특별법상 피해자 결정 대상은 아니지만, 전세피해지원센터의 상담, HUG 피해확인서를 통한 대환대출과 긴급 주거지원 등은 따로 요건을 확인해 볼 수 있습니다. 대출 상품을 바꾸는 방법은 전세자금대출 기본 구조를 참고하시면 됩니다.

정리

• 대항력·확정일자, 보증금 5억원 이하, 다수 임차인 피해, 사기 의도 정황의 4가지 요건을 갖추면 특별법상 모든 지원을 받을 수 있습니다.
• 신청은 피해주택 소재지 시·군·구나 온라인으로 하고, 시·도 조사(30일)와 위원회 심의(30일, 15일 연장 가능)를 거쳐 결정됩니다.
• 신청 기한은 2027년 5월 31일이며 2025년 5월 31일까지 계약한 임차인이 대상입니다. 결정 전에는 임차권등기명령부터 마쳐 두는 것이 기본입니다.
• 2026년 11월 13일부터 경·공매 뒤 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 지급하는 최소보장제가 시행되고, 신탁사기 피해자에게는 선지급이 적용됩니다.

참고 자료

• 서울특별시 서울주거포털 - 전세사기피해자 결정신청 안내
• 국토교통부 보도자료 「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결 (2026.10.6, KDI 경제정책자료)
• 인천광역시 인천주거포털 - 전세피해지원센터 프로그램
• 하나은행 - 전세피해임차인 버팀목 전세대출(대환) 상품 안내
• SBS Biz - 전세사기 특별법 2년 연장, 피해자 구제 2027년까지 (2025.5.13)

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 구체적인 조건은 개별 상품과 금융회사에 따라 다를 수 있으므로 반드시 해당 금융회사에 확인하시기 바랍니다.