보금자리론 조건 총정리｜소득·주택가격 기준과 대출 한도

집을 사기로 마음먹고 대출을 알아보면 상품 이름부터 벽처럼 느껴집니다. 디딤돌, 버팀목, 보금자리론이 다 비슷해 보이는데 막상 조건은 제각각입니다.

결론부터 세 줄로 정리하면 이렇습니다. 보금자리론은 부부합산 연소득 7천만 원 이하, 주택가격 6억 원 이하인 무주택자나 처분 조건부 1주택자가 이용하는 정책 주택담보대출입니다. 한도는 일반 3억 6천만 원, 생애최초 주택구입자는 4억 2천만 원까지 가능합니다. 상환 기간은 10년부터 최장 50년까지 나이 요건에 따라 고를 수 있습니다.

이번 글에서는 소득 요건부터 한도, 신청 절차까지 순서대로 정리해 보겠습니다.

보금자리론은 어떤 대출인가요

보금자리론은 한국주택금융공사가 운영하는 주택담보대출입니다. 은행이 자체적으로 굴리는 일반 주택담보대출과 달리 자격 요건이 법과 규정으로 정해져 있습니다.

그래서 은행마다 조건이 크게 달라지지 않습니다. 대신 요건에 하나라도 걸리면 아예 신청이 되지 않는다는 점이 일반 대출과 다릅니다. 내가 대상이 되는지를 먼저 확인하는 것이 순서인 이유입니다.

대출 한도가 어떻게 정해지는지 전체 구조가 궁금하다면 LTV·DTI·DSR 차이｜내 대출 한도는 어떻게 정해질까 글을 함께 보시면 이해가 빠릅니다.

소득 요건은 가구 유형에 따라 갈립니다

가장 먼저 걸리는 문턱이 소득입니다. 기준은 본인 소득이 아니라 부부합산 연소득입니다.

일반 가구는 부부합산 연소득 7천만 원 이하가 기준입니다. 신혼가구는 8천5백만 원 이하, 다자녀가구는 1억 원 이하로 기준이 올라갑니다.

예를 들어 맞벌이 부부의 연소득이 각각 3천2백만 원과 3천5백만 원이라고 가정해 보겠습니다. 합치면 6천7백만 원이라 일반 기준 안에 들어옵니다. 반대로 한 사람 소득이 5천만 원이고 배우자가 2천8백만 원이면 합산 7천8백만 원이 되어 일반 가구 기준으로는 어렵고, 신혼가구에 해당하는지를 따져봐야 합니다.

주택 요건: 6억 원과 보유 주택 수

두 번째 문턱은 집입니다. 주택가격이 6억 원을 넘으면 대상이 아닙니다.

여기서 주의할 부분이 있습니다. 시세, 감정평가액, 매매가액 가운데 어느 하나라도 6억 원을 넘으면 안 됩니다. 매매가를 5억 9천만 원에 맞췄더라도 시세가 6억 원을 넘으면 걸릴 수 있다는 뜻입니다.

보유 주택 수는 무주택자가 기본이고, 1주택자는 기존 주택을 3년 안에 처분하는 조건으로 이용할 수 있습니다. 신용 기준도 있어서 NICE 신용점수 271점 이상이어야 합니다.

한도는 얼마까지 나올까요

한도는 신청자 유형에 따라 달라집니다. 아래 표로 정리했습니다.

구분	소득 기준(부부합산)	최대 한도
일반	7천만 원 이하	3억 6천만 원
신혼가구	8천5백만 원 이하	3억 6천만 원
다자녀가구	1억 원 이하	4억 원
생애최초 주택구입	해당 유형 기준 적용	4억 2천만 원

전세사기 피해자도 최대 4억 원까지 이용할 수 있도록 별도 기준이 마련돼 있습니다. 다만 표에 적힌 금액은 상한이고, 실제로 받을 수 있는 금액은 주택가격과 소득에 따른 심사 결과로 정해집니다.

상환 기간과 금리 우대 항목

상환 기간은 10년, 15년, 20년, 30년 가운데 고를 수 있고 만 40세 미만은 40년, 만 35세 미만은 50년까지 선택할 수 있습니다.

기간을 길게 잡으면 매달 내는 금액은 줄지만 전체 이자 부담은 커집니다. 예를 들어 3억 원을 빌린다고 가정하면, 30년과 40년 중 어느 쪽을 고르느냐에 따라 월 상환액과 총이자가 모두 달라집니다.

금리 우대 항목도 있습니다. 전세사기 피해자는 1.0%p, 3자녀 이상 가구는 0.7%p, 신혼가구는 0.3%p 수준의 할인이 안내되고 있으며 최대 1.0%p까지 적용됩니다. 금리 수준과 우대 항목은 시기에 따라 조정되므로 신청 전 한국주택금융공사 홈페이지에서 현재 기준을 확인하셔야 합니다.

신청은 어떤 순서로 하나요

한국주택금융공사 홈페이지에서 인터넷으로 신청하는 것이 시작입니다. 이후 전화 상담으로 요건과 서류를 확인하고, 서류 제출과 심사를 거쳐 은행에서 대출이 실행됩니다.

전세자금이 필요한 경우라면 성격이 다른 상품을 봐야 합니다. 버팀목 전세자금대출 조건 총정리와 디딤돌대출 조건 총정리를 함께 비교해 보시면 어떤 상품이 내 상황에 맞는지 판단하기 쉬워집니다.

놓치기 쉬운 부분 두 가지

첫째, 소득은 신청 시점의 증빙으로 확인합니다. 프리랜서나 사업소득이 있는 경우 어떤 자료로 소득을 증명하느냐에 따라 합산 금액이 달라질 수 있으니 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

둘째, 주택가격 기준은 계약 시점이 아니라 심사 시점을 기준으로 판단될 수 있습니다. 계약할 때는 여유가 있었는데 심사 단계에서 시세가 올라 걸리는 경우도 생깁니다. 6억 원 경계에 가까운 주택이라면 상담 단계에서 이 부분을 꼭 물어보시기 바랍니다.

신청 전 확인 체크리스트

• 부부합산 연소득이 해당 유형 기준 안에 들어오는가
• 시세·감정평가액·매매가액 가운데 6억 원을 넘는 값은 없는가
• 무주택인가, 1주택이라면 3년 내 처분이 가능한가
• NICE 신용점수가 271점 이상인가
• 상환 기간 선택에 필요한 나이 요건을 확인했는가
• 우대 항목 중 해당되는 것이 있는가

자주 묻는 질문

Q. 1주택자도 신청할 수 있나요

가능합니다. 다만 기존 주택을 3년 안에 처분하는 조건이 붙습니다. 처분 계획이 확실하지 않다면 신중하게 판단하셔야 합니다.

Q. 매매가가 6억 원 이하면 무조건 되나요

아닙니다. 시세와 감정평가액도 함께 봅니다. 셋 중 하나라도 6억 원을 넘으면 대상에서 제외됩니다.

Q. 생애최초면 한도가 자동으로 4억 2천만 원인가요

상한이 그렇다는 의미입니다. 실제 금액은 주택가격과 소득, 심사 결과에 따라 정해집니다.

Q. 소득이 기준을 살짝 넘으면 방법이 없나요

신혼가구나 다자녀가구에 해당하는지 먼저 확인해 보세요. 해당한다면 기준선이 올라갑니다. 그래도 어렵다면 다른 상품을 비교하는 편이 현실적입니다.

정리

• 소득은 부부합산 기준이며 일반 7천만 원, 신혼 8천5백만 원, 다자녀 1억 원 이하입니다.
• 주택가격은 시세·감정가·매매가 모두 6억 원 이하여야 합니다.
• 한도는 일반 3억 6천만 원, 다자녀 4억 원, 생애최초 4억 2천만 원이 상한입니다.

금융상품 정보는 금융감독원 파인(fine.fss.or.kr)에서도 함께 확인할 수 있습니다.

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 구체적인 조건은 개별 상품과 금융회사에 따라 다를 수 있으므로 반드시 해당 금융회사에 확인하시기 바랍니다.